Задача
В 2016 году группа компания «Пышка» приобрела здание бывшей столовой завода «Гидравлика» на Бабушкина 17/1. Часть этих площадей (первый этаж и цоколь) «Пышка» планировала использовать как производственную площадку, склад и офис. Что делать с остальными площадями оставалось вопросом. Плюс было принято решение надстроить над тремя надземными этажами еще один полноценный и один мансардный этаж.
«Центр коммерческой недвижимости» получил интересную задачу от заказчика: найти арендатора в процессе реконструкции здания, чтобы завершение реконструкции (внутренне функциональное зонирование) проходило уже с пониманием, под какого арендатора делаем.
Из сложностей была площадь арендного лота. В нашем городе не так много крупных компаний, поэтому аренда офисных помещений в Уфе — большая и сложная работа. Заказчик настаивал на крупных арендаторах: как минимум один этаж в «одни руки», а площадь одного этажа была 1800 м2. И второй минус – отдаленное расположение здания, в «тихом» центре, обособленность от жилых кварталов, деловых и торговых зон. Крупные компании не жалуют такие параметры локации.
Решение
Мы понимали, что крупные арендаторы, которых бы устроила локация, – это бэк-офисы компаний с большим количеством сотрудников и с ограниченным бюджетом на аренду. К такому типу арендаторов относятся: бэк-офисы IT-компаний, бэк-офисы крупных финансовых компаний, бэк-офисы муниципальных служб, колл-центры.
В процессе мы поняли, что реконструкция, которая еще в процессе, это не минус, а плюс, так как мы можем предложить арендаторам выполнить внутреннее деление помещения по их требованиям и оборудовать рабочие места так, как удобно арендатору. При этом наши затраты (а именно превышение затрат, возникшее из-за необходимости «подгонять» объект под требования арендатора) для нас будут значительно ниже, чем для собственников уже готовых помещений, и поэтому мы сможем дать более привлекательные арендные ставки для арендаторов, и они придут к нам.
В процессе работы брокером «Центра коммерческой недвижимости» были найдены два арендатора:
«Россельхозбанк» арендовал 5000 м2 для размещения колл-центра банка.
Федеральное казенное учреждение «НалогСервис» арендовало 1200 м2 для размещения бэк-офиса компании
На момент начала работы с объектом «Гидравлика» мы уже были знакомы с обоими компаниями, которые впоследствии и стали арендаторами. Снять офис в аренду в Уфе решились две компании. Заявка от «Россельхозбанка» велась нами на протяжении определенного времени: когда появился новый объект, он был сразу же предложен. А компанию ФКУ «НалогСервис» мы знали еще ближе, так как ранее они арендовали предыдущий свой офис с нашим участием. Мы благодарны им за то, что они снова обратились к нам, когда встал вопрос о расширении.
Благодаря нашей базе заявок и 12-летнему опыту работы локально на рынке Уфы, арендаторы были найдены быстро. Но до подписания договора еще предстояло много работы. Во-первых, согласование технического задания, финансовых условий аренды, взаимных гарантий сторон, с одной стороны страхующих вложения собственника в ремонт, с другой – дающих гарантию арендатору вовремя получить объект, соответствующий всем заданным параметрам.
Помимо того, что результатом этой работы стало два увесистых документа (долгосрочный договор аренды и ТЗ), нам еще предстояло пройти «круги ада» круги корпоративного согласования и утверждения бюджета на аренду с федеральными органами.
Отдельными вопросами, потребовавшими долгих согласований стали безопасность энергообеспечения объекта. Для обоих арендаторов ключевой задачей является обеспечить бесперебойное питание серверов с данными.
Итого сдано: 6500 м2 двум компаниям. Крупные компании требовательны к структуре помещений, ремонту, инфраструктуре и в целом на первичном этапе рождают много задач и доработок. Однако плюсы работы с организациями федерального уровня для арендодателя очевидны: высокая надёжность, долгосрочная перспектива и поэтажная сдача в аренду.
Заказчик
ГК «Пышка»