Задача
АО «УЗЭМИК» заключило с нами агентский договор в далеком 2014 году, когда МФК «Яй» еще не стал МФК, а был старым производственным корпусом. Напомним, МФК «Яй» реконструирован из бывшего производственного здания «УЗЭМИК». Его открытие состоялось в 2016 году. Его общая площадь 32 тысячи м² в пять этажей, он находится по адресу Уфа, ул. Пархоменко 156.
Четвертый и пятый этажи МФК «Яй» — это офисные пространства, на момент начала работы они представляли собой офисные помещения в черновой отделке с достаточно большой глубиной здания, то есть с темными зонами, которые затрудняют деление на кабинеты.
Чаще всего при аренде коммерческой недвижимости в Уфе организации одного формата соседствуют друг с другом. В случае МФК первые этажи здания торговые — расположение офиса над торговыми площадями комплекса довольно новое явление для Уфы, и спрос на этот сегмент мало изучен.
Решение
Поиски арендатора на офисы в МФК «Яй» мы сосредоточили исключительно на крупных компаниях. Такое решение позволило не делить пространство этажа на части (как мы уже отмечали здание глубокое, неудобно для деления).
Однако у крупных компаний высокие требования к организации рабочего пространства, подъездным путям, расположению офисов, и нам нужно было предложить компаниям то, чего нет у других конкурентов. И мы смогли сделать такое предложение: сдача в аренду офисов, выполненных из состояния черновой отделки до полностью рабочего функционала по ТЗ арендатора (вплоть до рабочего места каждого сотрудника арендатора). Нам повезло, что компания собственник давно занимается девелоперскими проектами и поддержала нас с таким предложением для рынка.
Был выполнен качественный ремонт под сдачу в аренду коммерческой недвижимости, установлено инженерное оборудование всего пятого этажа площадью 4800 м2 для компании «Газпромбанк», а 4 этаж был выполнен по ТЗ «РН-Учет» подразделение «Роснефть», так же площадью 4800 м2.
Каждый этаж был передан в аренду одному арендатору, что увеличило доход от аренды, так как кабинеты были сданы в аренду вместе с местами общего пользования, коридорами, сан. узлами и прочим, грубо говоря, по общей площади пола.
Это звучит довольно просто, однако надо понимать: чтобы вкладывать в помещение огромные суммы на дооборудование по ТЗ арендатора, должна быть просчитана финансовая эффективность вложений, согласованы ТЗ и смета. Относительно базового значения вложение собственника в ремонт окупаются за счет увеличения арендной ставки в течение нескольких лет. Поэтому необходимо составить договор аренды таким образом, чтобы арендатор не имел возможности расторгнуть его досрочно, а если же это все-таки происходит, компенсировал затраты арендодателя.
Кроме того, корпоративная структура арендатора предполагала необходимость участия в открытом тендере, аренда по закону у таких компаний должна проходить через закупки. Поэтому, помимо согласования ТЗ, расчета затрат и прочего, в полном соответствии с действующим законодательством нами было сформировано коммерческое предложение для участия в тендере и подготовлен необходимый пакет документов для участия.
P.S.
Нам нравится путь, который выбрало АО «УЗЭМИК»: современные комплексы и сложные интересные проекты. Сейчас они поставили перед нами еще более грандиозную задачу: заполнение бизнес-центра высокого класса общей площадью 23 тысячи м². Мы уже приступили к разработке сайта для него и надеемся, скоро сможем написать об этом очередной кейс.
Заказчик
АО «УЗЭМИК»